상가 임대차 계약 시 유의할 점, 필수 특약, 계약서 작성 절차 노하우

 

상가 임대차 계약시 유의할점과 필수로 넣어야 하는 특약, 계약서 작성 노하우

 

 

상가 계약은 창업 자금에서 가장 큰 부분을 차지한다. 그만큼 신중해야하며 부동산 사기를 당하지 않기 위해서라도 계약서를 작성하기 전에 디테일을 꽉 잡고가야 한다. 

 

오늘은 상가 임대차 계약 시 어떻게 해야 하는지 알아보도록 하자.

 

 

목차 1. 임대차 계약서 작성 시 주의 사항 2. 임대차 계약 필수 특약 3. 임대차 계약 절차에 따른 체크 & 유의할 점 4. 매출 알아보는 노하우

 

 

 

1. 임대차 계약서 작성 시 주의 사항

 

• 관공서 업무가 없는 공휴일이나 토요일 오후는 무조건 피해라.

이왕이면 모든 사항에 대해 바로 확인이 가능한 평일 오전에 계약서를 작성하자.

 

• 건물주와 세입자가 모두 있는 장소에서 계약하자.

건물주와 세입자 모두 본인이 나왔다면 주민등록증을 대조, 확인하는 절차를 거친다.

 

불가피한 상황으로 건물주의 대리인이 나온 경우에는 대리인의 주민등록증, 건물주의 위임장과 인감증명서를 필히 확인한다.

 

단, 위임장도 위조가 가능하기 때문에 건물주와 만나지 못하다면 되도록 계약을 하지 말자.

 

• 부동산 중개업자나 건물주가 제시한 등기부 등본만을 믿지 말라.

가급적이면 직접 동사무소를 가거나 온라인으로 등기부 등본을 발급 받아 꼼꼼하게 확인하자.

 

• 계약 내용은 최대한 쉽게 알아볼 수 있게 하고, 구체적으로 작성해라.

계약금, 중도금, 잔금 지급일을 정확하게 써넣고, 하자 수선에 관한 조항까지 세밀하게 넣는다. 

 

계약금은 전체 금액의 10%를 지급하고 잔금은 상가 건물 입주시 지급하는 것이 일반적이다.

 

• 최소 임차 기간과 임대료 인상 한도에 대한 특약 사항도 작성한다.
• 아라비아 숫자를 쓸 때에는 그 옆에 한글이나 한자를 써넣어 정확하게 해야한다.
• 혹시 모를 계약 불이행을 대비해 손해배상액을 특약으로 정해두자.

 

• 보증보험을 확인하자.

부동산 중개업소는 만약의 사고에 대비해 의무적으로 1억 원의 보증보험에 가입하게 되어 있다. 하지만 보증보험에 가입하지 않은 부동산도 더러 있으므로 짚고 넘어가자.

 

 

2. 임대차 계약 필수 특약

 

계약 후 일어나는 분쟁은 계약 내용을 토대로 시비를 가린다. 아래의 특약을 꼼꼼하게 작성하도록 하자.

 

• 저당권 등의 권리 설정을 하지 않겠다는 약정.

임차인이 상가에 입주하기 전까지 저당권 등의 권리 설정을 하지 않겠다는 사항을 꼭 기재하자.

 

• 주차장 및 화장실, 간판 부착 등 건물 부속물의 이용에 대한 약정

관할 시군구 조례를 통해 주차장법에 대해 알아보고 보장받을 내용을 체크해라.

 

• 입주 직후 발견된 각종 기기의 수리 비용과 임차인과 상관없는 공과금은 건물주가 책임진다는 약정

미지불된 공과금은 해당 관공서에서 직접 확인해보고 완납 처리를 요청하자.

 

 

★ 일단 특약 사항에 '모든 권리금을 인정한다'는 문장을 기재한다. 하지만 이렇게 해도 법적 효력은 없으니 무조건 안심해서는 안된다. 

 

 

3. 임대차 계약 절차에 따른 체크 & 유의할 점

 

 

계약 단계	체크할 점	유의할 점
상가 계약 전	중개업자가 보여주는 서류를 전적으로 믿지 말자. 부동산 등기부 등본, 토지대장 등을 직접 떼서 확인하고 현장을 방문한다. 매매 금액이 시세보다 낮을 경우에는 하자가 있을 가능성이 있으므로 문제를 파악해야 한다. 한국전력 소비자센터에 연락해 전력 승인 여부를 알아보자.	등기부 등본 확인 시 저당권 등의 담보물권, 가등기, 예고등기가 설정되어 있다면 주의하자. 토지거래허가구역 등 행정 규제 지역인지 확인하자. 영업허가에 문제가 없는지 살핀다. 주거 기능 보호 또는 청소년 보호로 인해 특정용도제한지구가 아닌지 확인한다. 이는 해당 지자체 조례를 통해 알아볼 수 있다.  만약 집합 상가이거나 단지 내 상가일 경우 업종 규제 내용이 있는지 살피자.
상가 계약 체결 시	건물주와 직접 계약하자. 대리인과 계약한다면 건물주의 인감증명서와 위임장을 받고 직접 전화를 걸어 확인하며, 계약 내용에 대한 협의 사항을 다시 확인하자. 계약서 내용은 최대한 구체적으로 쓰고 검토하자. 최소 임차 기간과 임대료 인상 한도를 특약 사항으로 기재하자.	부동산에서 사용하는 표준 계약서로 작성하자. 계약 체결 직전에 한 번 더 등기부등본을 확인, 변동 사항을 살피자. 하자 보수에 관한 조항을 구체적으로 써넣자.
계약금 및 잔금 지급 시	각각의 금액을 지불하기 전 등기부를 다시 확인, 변동 사항을 체크하자. 잔금을 지급했을 때 건물주에게 이전등기에 필요한 서류를 받자.	계약금은 부동산 소유자 명의의 계좌로 입금해야 하며, 현금 지급을 요구하면 의심하자. 현금 지급 시에는 반드시 대금 지급 명목을 적시한 영수증을 작성하자.
이전 등기 신청	잔금을 치르고 난 후엔 소유권 이전을 최대한 빨리 마쳐야 한다.  해당 관청 : 관할 등기소 기한 : 60일 이전	기한 안에 이전등기 신청을 하지 않으면 과태료가 부과된다. 등기 신청 후 바로 등기부등본을 확인하자.

 

 

 

4. 매출 알아보는 노하우

 

 

공과금으로 매출을 알아볼 수 있다.

 

기존의 가게를 인수할 경우, 매달 나오는 가스비만 봐도 영업이 잘되는 곳인지 확인이 가능하다.

 

반면, 고객이 있든 없든 에어컨이나 히터를 켜고 있어야 하기 때문에 전기 요금으로는 영업이 잘되는 곳인지 알 수 없다. 

 

 

 

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